央廣網(wǎng)北京3月9日消息（記者安垚）在今年全國兩會期間，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題成為熱議話題，住房問題關(guān)乎民生福祉，其中，住房租賃市場發(fā)展亦受到各方高度關(guān)注。全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央經(jīng)濟委員會副主任范小云接受記者采訪時建議，以保障性租賃住房與機構(gòu)化長租房“兩條腿走路”的發(fā)展思路，提高機構(gòu)化長租房占比，鼓勵提升金融政策對市場化、專業(yè)化長租機構(gòu)的支持力度，以促進(jìn)長租市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央經(jīng)濟委員會副主任范小云（受訪者供圖，央廣網(wǎng)發(fā)）

保租房與機構(gòu)化長租房要“兩條腿走路”

2023年12月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。這對提高經(jīng)濟和人口承載能力提出新要求，而隨著住房租賃體系逐步健全，保障性租賃住房與機構(gòu)化長租房將發(fā)揮不同功能，支持推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化。

《中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，租房人群對居住品質(zhì)提出了更高的要求。但是，目前大城市中約40%的租賃房源存在戶型陳舊、裝修老化、配套缺失等問題，難以滿足租房群體的品質(zhì)居住要求。

如何確保租房人群切實享受到品質(zhì)租房體驗？對此，范小云提出，持續(xù)堅持保障性租賃住房與機構(gòu)化長租房“兩條腿走路”的發(fā)展思路。保障性租賃住房作為福利性政策住房，應(yīng)發(fā)揮民生居住的“兜底性”“補充性”作用。機構(gòu)化長租房應(yīng)按照市場化原則，逐步成為市場主力，在一定程度上承接并盤活“購買型”“自有型”存量住房，通過標(biāo)準(zhǔn)化改造出租，使存量房回歸居住屬性。分層分類、有序推進(jìn)，全面提高租賃住房供給水平，滿足不同類型人群的多元化品質(zhì)租房需求。

范小云建議鼓勵保租房項目引入專業(yè)化規(guī)模化長租機構(gòu)參與運營管理。她認(rèn)為，長租機構(gòu)長期深耕市場，一方面沉淀了較多的租客客群，同時基于APP線上化等科技手段，利于降低獲客成本并大幅提升出租效率。另一方面，對租客租房需求更具精準(zhǔn)的判斷力，實現(xiàn)“一房一策”“一客一策”精細(xì)化運營能力。此外建議，長租機構(gòu)通過建立規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化租賃合同、網(wǎng)簽備案等手段，建立保租房運營的信用評級機制，保證交易真實性，幫助主管部門完善監(jiān)督管理體系。

應(yīng)盡快提升專業(yè)長租機構(gòu)占比

在我國，目前仍有大量出租房由個人房東自行出租，此類傳統(tǒng)雙邊交易關(guān)系在信息對稱、押金支付、租期穩(wěn)定等方面容易給相關(guān)部門造成“糾紛難溯源”，日�！半y管理、管不到”等痛點，因此需亟待提升機構(gòu)化占比，促進(jìn)市場規(guī)范管理、提高監(jiān)管程度。

對此，范小云建議，提高機構(gòu)化長租房占比，鼓勵多套房的個人房東，將閑置房屋委托長租機構(gòu)管理出租，此舉對承接租房需求、維護(hù)住房租賃市場秩序、便于主管部門監(jiān)管均是有益的。

在維護(hù)住房租賃市場穩(wěn)定健康方面，范小云還鼓勵長租機構(gòu)向委托出租的房東，設(shè)置保底收益機制，以及鼓勵長租機構(gòu)為符合條件的租客免除租房押金。

例如，對于房東方面，長租機構(gòu)可通過對市場行情、租金預(yù)期、房屋品質(zhì)溢價等一系列因素綜合研判，設(shè)計一定比例的保底收益并按月向房東支付，此舉將避免早前租房市場中“高收低出”的模式弊端和資金鏈風(fēng)險，以及出租空置期加長而導(dǎo)致的房東收益損失，進(jìn)而保障房東權(quán)益長效穩(wěn)定。對于租客方面，長租機構(gòu)可與征信機構(gòu)聯(lián)合，對達(dá)到一定信用分的租客免除租房押金，這將有助于降低新市民、青年人的租房壓力，推動全社會信用體系建設(shè)。

支持對規(guī)模性長租機構(gòu)的金融信貸支持力度

住房租賃本質(zhì)上屬于民生行業(yè)，長租機構(gòu)作為重要的市場化運營主體和民營企業(yè)，降低其融資成本并提高融資效率非常必要。然而，當(dāng)前市場化長租機構(gòu)主要以房屋運營為核心模式，并不自持資產(chǎn)，同時受限于主體信用評級，導(dǎo)致直接融資成本較高。

對此，范小云建議，在融資政策方面，充分貫徹中央經(jīng)濟工作會議“充分激發(fā)各類經(jīng)營主體的內(nèi)生動力和創(chuàng)新活力，促進(jìn)民營企業(yè)發(fā)展壯大”的指導(dǎo)精神，通過提供更為便利的融資渠道、降低融資成本。這樣有助于長租機構(gòu)獲取更高效、低成本的金融支持，使民營長租機構(gòu)更有動力參與社會存量房的更新改造、激活房屋的使用價值，擴大高品質(zhì)供給滿足租房群體的居住需求，進(jìn)而提升機構(gòu)化占比、健全長租市場規(guī)模。同時，支持規(guī)模性民營長租機構(gòu)參與住房租賃擔(dān)保債券發(fā)行、房地產(chǎn)投資信托基金，如REITs、ABS等，增強資產(chǎn)信用，提升融資和資金循環(huán)能力。還應(yīng)為民營長租機構(gòu)引入商業(yè)銀行信用擔(dān)保等方式（如商業(yè)銀行信用擔(dān)保），以提升受擔(dān)保的民營長租機構(gòu)主體信用評級，助力實現(xiàn)可持續(xù)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。