□ 本報(bào)記者　　韓丹東

　　□ 本報(bào)實(shí)習(xí)生 王 晶

　　浙江省杭州人高甜（化名）近日通過(guò)自主房屋買(mǎi)賣(mài)在杭州買(mǎi)到了一套心儀的房子，至少節(jié)省了1.8萬(wàn)余元中介費(fèi)，相當(dāng)于給自己發(fā)了一筆“年終獎(jiǎng)”。這一經(jīng)歷也讓高甜身邊的很多朋友羨慕甚至躍躍欲試。

　　記者近日走訪房產(chǎn)市場(chǎng)采訪發(fā)現(xiàn)，目前，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，越來(lái)越多的人為了省下高額的中介費(fèi)，開(kāi)始考慮自主買(mǎi)賣(mài)房屋這一新型交易方式，他們中不少人在社交平臺(tái)上發(fā)布帖子或視頻以求購(gòu)或出售房屋。

　　那么，自主買(mǎi)賣(mài)房屋究竟是一種怎樣的經(jīng)歷？買(mǎi)賣(mài)雙方如何在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？是否有相關(guān)政府平臺(tái)可以支持此類(lèi)交易呢？帶著這些問(wèn)題，記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　沒(méi)有中介也能買(mǎi)房賣(mài)房

　　站在自家窗前，看著窗外忙碌的人群和車(chē)流，北京市懷柔區(qū)居民明女士很是感慨，因?yàn)檫@套房子是她和前房主直接交易的，包括貸款、過(guò)戶等流程，沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)的參與。

　　“學(xué)區(qū)房急售，位置優(yōu)越，無(wú)中介費(fèi)�！比ツ�5月，一張貼在北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)某小區(qū)一單元門(mén)上的小廣告引起了明女士的注意，這個(gè)小區(qū)配套有一所不錯(cuò)的幼兒園。

　　此前，明女士為了能讓閨女上一所好點(diǎn)的幼兒園，已經(jīng)和家人在懷柔區(qū)看了許多小區(qū)的房子。然而，讓她頭疼的是，市場(chǎng)上的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居高不下，而且還有不低的中介費(fèi)用，因此遲遲沒(méi)找到一套位置和價(jià)格都合適的房源。

　　看到這張小廣告之后，明女士立刻根據(jù)所留電話聯(lián)系房主�？赐攴孔雍�，明女士非常滿意，但與房主在價(jià)格上和是否找中介機(jī)構(gòu)上產(chǎn)生了分歧。

　　明女士告訴記者，雙方在價(jià)格上有分歧很正常，而房主沒(méi)有選擇在中介機(jī)構(gòu)賣(mài)房是為了節(jié)省中介費(fèi)，她一開(kāi)始想通過(guò)中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)房則是考慮到交易安全和辦證方便。

　　“不過(guò)，中介費(fèi)對(duì)我來(lái)說(shuō)也是一筆不小的支出。根據(jù)市場(chǎng)行情，中介費(fèi)至少是房子交易價(jià)格的0.5%，高的要2.5%。如果以交易價(jià)300萬(wàn)元計(jì)算，中介費(fèi)少則1.5萬(wàn)元，多則7.5萬(wàn)元。”明女士經(jīng)過(guò)考慮，也覺(jué)得中介費(fèi)是一筆不菲的支出，決定同意和房主直接交易。

　　經(jīng)過(guò)咨詢(xún)貸款銀行——中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行懷柔區(qū)支行一位工作人員和其他從事相關(guān)行業(yè)的朋友關(guān)于購(gòu)房、貸款和過(guò)戶手續(xù)等問(wèn)題，明女士和房主在沒(méi)有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與的情況下完成了房屋買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶。

　　在采訪中，記者問(wèn)明女士，如果沒(méi)有這些專(zhuān)業(yè)人員幫助，她還會(huì)考慮不找中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)房嗎？明女士沉思片刻，說(shuō)：“我可以嘗試去住建部門(mén)的行政大廳咨詢(xún)，畢竟房屋買(mǎi)賣(mài)有公開(kāi)透明的流程�！�

　　明女士表示，她這次自主買(mǎi)房比較順利，但也有一些潛在的問(wèn)題。比如，房主在賣(mài)房后并沒(méi)有將戶口遷走，這可能會(huì)影響明女士以后出售房產(chǎn)或者孩子上學(xué)等。如果以后需要出售這套房產(chǎn)，她還需要聯(lián)系賣(mài)家協(xié)商解決戶口問(wèn)題。

　　目前，明女士的新家已經(jīng)裝修完畢，她的女兒也順利進(jìn)入心儀的幼兒園。

　　自主買(mǎi)賣(mài)房屋的不止明女士一人。高甜今年26歲，近日通過(guò)自主買(mǎi)賣(mài)房屋擁有了自己的房子，而且只用了1個(gè)月就走完從選房到過(guò)戶的所有流程，“零”中介費(fèi)。

　　高甜此前在某社交平臺(tái)上刷到房主陳某發(fā)布的賣(mài)房帖子，她實(shí)地看房后，雙方一拍即合，還一致同意不通過(guò)中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)賣(mài)房子。此前，杭州已經(jīng)有了自主買(mǎi)賣(mài)房屋的先例。

　　陳某已經(jīng)結(jié)婚，夫婦倆于是先聯(lián)系了杭州市國(guó)立公證處咨詢(xún)，在得到確定答復(fù)后，和高甜一起在工作人員的指導(dǎo)下驗(yàn)房、網(wǎng)簽、公證、申請(qǐng)貸款、線上過(guò)戶，一步步走完了自主買(mǎi)賣(mài)房屋流程。交易價(jià)格180多萬(wàn)元的房子，公證費(fèi)是總價(jià)的0.15%，加上1800元的房屋盡職調(diào)查費(fèi)，一共花了4000多元，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商各分?jǐn)?000多元。

　　在高甜看來(lái)，相比通過(guò)中介機(jī)構(gòu)交易雙方各1個(gè)點(diǎn)（1%）的傭金、買(mǎi)家貸款服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，雙方總計(jì)至少節(jié)省4.5萬(wàn)元，自己少分擔(dān)一半，相當(dāng)于給自己發(fā)了一筆兩萬(wàn)多元的“年終獎(jiǎng)”。

　　政府平臺(tái)流程公開(kāi)透明

　　湖北省武漢市的云女士今年初如愿從市郊搬到了市區(qū)，她是自主賣(mài)房的一方，全程無(wú)中介機(jī)構(gòu)參與，她與買(mǎi)家達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向后，在一個(gè)半月里辦完了所有手續(xù)。

　　“為了賣(mài)房，我將近兩個(gè)月的時(shí)間一直在忙，正值產(chǎn)假期間都沒(méi)有好好休息，每天就是研究賣(mài)房買(mǎi)房攻略。”云女士告訴記者。

　　云女士介紹說(shuō)，與買(mǎi)家達(dá)成意向后先是付定金，然后就是雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，接著是買(mǎi)方的銀行貸款面簽。這些辦下來(lái)后，買(mǎi)方付首付，賣(mài)方解押�！百I(mǎi)方特別信任我們，雙方?jīng)]走資金監(jiān)管流程，買(mǎi)方付了三成首付給我們還剩余房款，還完一周后房子就完成了解押�！�

　　“這些做完，就剩下過(guò)戶了，主要是繳稅，再交80元的工本費(fèi)辦房產(chǎn)證�！痹婆�士說(shuō)。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，越來(lái)越多的人為了省下高額的中介費(fèi)，開(kāi)始考慮自主買(mǎi)賣(mài)房屋這一新型交易方式，在某社交平臺(tái)上，記者以賣(mài)房為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，結(jié)果顯示許多房主掛出來(lái)的賣(mài)房帖。如“賣(mài)房第13天，看房的終于突破兩位數(shù)了！”“聽(tīng)說(shuō)這里賣(mài)房快，我也來(lái)試試，房屋介紹如下”等帖子，而且每個(gè)帖子下方都有大量留言詢(xún)問(wèn)。

　　多位自主買(mǎi)賣(mài)房屋受訪者告訴記者，他們之所以能夠不通過(guò)中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)房賣(mài)房，是因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)公布的房屋買(mǎi)賣(mài)流程公開(kāi)透明，有關(guān)機(jī)構(gòu)通過(guò)提供信息查詢(xún)、示范合同等服務(wù)，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供了更加便捷、安全的交易環(huán)境。

　　杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線的新功能即是一個(gè)縮影。該功能允許個(gè)人買(mǎi)家和賣(mài)家在政府平臺(tái)網(wǎng)站上直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，無(wú)需通過(guò)中介平臺(tái)。這一創(chuàng)新舉措引發(fā)了廣泛關(guān)注，被認(rèn)為可能改變中國(guó)近年來(lái)傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易模式。

　　根據(jù)公開(kāi)信息，該功能解決了網(wǎng)上賣(mài)房的兩大痛點(diǎn)。一是所有房源都經(jīng)過(guò)房管部門(mén)的驗(yàn)核，確保真房源，避免了虛假房源信息的泛濫。二是房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證的用戶開(kāi)放，中介經(jīng)紀(jì)人無(wú)法查看，從而有效防止了中介騷擾客戶的問(wèn)題。

　　在高甜看來(lái)，對(duì)于消費(fèi)者而言，這一功能無(wú)疑帶來(lái)了諸多好處。比如省去了數(shù)萬(wàn)元的中介費(fèi)用，為人們節(jié)省了房屋交易成本。由于政府提供交易平臺(tái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易更放心，不需要擔(dān)心遇見(jiàn)黑中介和騙子。

　　對(duì)此，北京德恒律師事務(wù)所蘇州辦公室管委會(huì)主席、高級(jí)合伙人孫建榮認(rèn)為，由政府推出購(gòu)房中介平臺(tái)確實(shí)有助于規(guī)范房產(chǎn)交易市場(chǎng)，提高交易效率。建議政府在推出中介平臺(tái)的同時(shí)，完善配套機(jī)制的建設(shè)，如建立房產(chǎn)交易資金托管平臺(tái)，以提高交易的安全性和減少糾紛。

　　蘊(yùn)藏不少風(fēng)險(xiǎn)需要防范

　　自主買(mǎi)房賣(mài)房作為一個(gè)新生事物，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)也引起受訪專(zhuān)家的關(guān)注。

　　中國(guó)政法大學(xué)全面依法治國(guó)研究院副教授李良認(rèn)為，自主房屋買(mǎi)賣(mài)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及物權(quán)和債權(quán)兩方面。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，要關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬、抵押、保全和查封等情況，確保交易合法、安全。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，則要確保價(jià)款的履行，避免后續(xù)糾紛。

　　孫建榮提到，自主交易雖然能節(jié)省不少中介費(fèi)用，但其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。比如購(gòu)房款支付和房屋過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)作為居間方進(jìn)行資金托管或保管房產(chǎn)證等風(fēng)險(xiǎn)控制事項(xiàng)，買(mǎi)方可能面臨房屋無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)，而賣(mài)方則可能面臨拿不到購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)。雙方在購(gòu)房合同中可能無(wú)法有效保障自己的權(quán)益，因?yàn)楫吘共皇菍?zhuān)業(yè)法律人士。而且，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶過(guò)程中還涉及其他專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的事項(xiàng)。

　　事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中有不少自主買(mǎi)賣(mài)房屋引發(fā)的糾紛。根據(jù)公開(kāi)信息，2020年5月，廣東揭陽(yáng)人王某與劉某簽訂合同，王某以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)商品房一套，同日，王某向劉某交付定金3萬(wàn)元。合同簽訂后，劉某未將房屋交付王某，而是轉(zhuǎn)賣(mài)他人。無(wú)奈之下，王某向法院提起訴訟。

　　“另外，中介機(jī)構(gòu)本身具有發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的重要功能，能幫助買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)公允地確定房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。最后，由于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓市調(diào)控政策了解不全面或理解不透徹，自主交易可能導(dǎo)致交易無(wú)法順利進(jìn)行，引發(fā)糾紛�！睂O建榮說(shuō)。

　　針對(duì)如何降低自主房屋買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，李良建議，買(mǎi)賣(mài)雙方充分利用政府推出的機(jī)構(gòu)服務(wù)，確保交易的合法性和安全性。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以參考示范合同，明確雙方權(quán)益和義務(wù)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一個(gè)可能的解決方案是，由政府主導(dǎo)建立非營(yíng)利性的中介平臺(tái)和資金托管平臺(tái)。這些平臺(tái)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師提供服務(wù)，指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易，并發(fā)布不同板塊房屋的市場(chǎng)成交價(jià)以提供價(jià)格指導(dǎo)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)中介收費(fèi)的監(jiān)管和中介機(jī)構(gòu)合規(guī)性、廉潔性的監(jiān)督�！睂O建榮說(shuō)。